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CASACIÓN N.° 3272-2018
JUNÍN: MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la República. Lima, 15 de agosto de 2019.
SUMILLA
El recurso de casación deviene en INFUNDADO. La Sala de mérito determinó que el título de la demandada es definitivo (no preparatorio) y que la demandante actuó con mala fe. Por lo tanto, no es posible otorgar la oponibilidad del título de la demandante en virtud a la inscripción registral.
I. ASUNTO Y PARTES
Se trata del recurso de casación interpuesto por la Asociación Civil Centro Comercial Mery Francesqui (Demandante/Recurrente) contra la sentencia de vista.
La demanda original es de Mejor Derecho de Propiedad y Entrega de Bien Inmueble (ubicado en el jirón Lima N.° 374 y 376, Huancayo) interpuesta contra Josefa Casaña Viuda de Orchán (Demandada).
La Sentencia de Vista revocó el fallo inicial y declaró fundado en parte el mejor derecho de propiedad de la demandante solo sobre el 50% del bien (acciones adquiridas de Ángel Javier Martín Arranz Francesqui y María Teresa Martín Arranz Francesqui).
II. ANTECEDENTES Y TÍTULOS
Título de la Demandante (Asociación)
- Adquisición: Escritura Pública de compraventa (12 de junio de 2005).
- Vendedores: Cuatro copropietarios (Ángel Martín Arranz Francesqui y otros).
- Inscripción: Inscrito en la Partida Electrónica N.º 02017206.
- Argumento: Alega haber actuado de buena fe amparada en la fe pública registral (Título inscrito).
Título de la Demandada (Sra. Casaña)
- Adquisición: Contrato preparatorio/definitivo (1 de octubre de 2004).
- Vendedores: Solo dos copropietarios (Ángel Martín Arranz y Lourdes Beatriz Martín Arranz Francesqui).
- Inscripción: Título privado no inscrito y más antiguo.
- Posesión: La demandada se encontraba en posesión del bien desde antes de la compra de la Asociación.
III. FUNDAMENTOS CLAVE DE LA CORTE SUPREMA
Naturaleza del Contrato (Punto Clave)
La Corte confirma que el contrato de la demandada, aunque titulado «preparatorio», fue en realidad un contrato definitivo de compraventa respecto a las acciones de los copropietarios que lo firmaron. Esto se debe a la entrega efectiva e inmediata del bien y a la desnaturalización de las arras de retracto.
Mala Fe de la Demandante
La Sala Superior concluyó, y la Suprema ratifica, que la demandante actuó con mala fe al momento de adquirir el inmueble (Artículo 1362 C.C.). Esto se sustentó en pruebas testimoniales, la colindancia/vecindad de los miembros de la Asociación, y el hecho de que en su propio contrato se dejaba constancia de que el inmueble estaba ocupado por la demandada.
Oponibilidad Registral (Arts. 2022 y 2014 C.C.)
Si bien la regla del Artículo 2022 C.C. prioriza el derecho real inscrito, esta norma no puede desvincularse de la buena fe registral (Artículo 2014 C.C.). No es factible otorgar prioridad a la inscripción registral para justificar una conducta deshonesta o fraudulenta. Por ello, el título inscrito de la Asociación (demandante) no es oponible al título más antiguo y de buena fe de la Sra. Casaña (demandada) en el porcentaje correspondiente.
IV. DECISIÓN FINAL
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema declaró:
INFUNDADO el recurso de casación.
En consecuencia, se NO CASÓ la sentencia de vista. Se mantiene la decisión que reconoce el Mejor Derecho de Propiedad de la Sra. Josefa Casaña Viuda de Orchán respecto a las acciones y derechos efectivamente transferidos a ella (el porcentaje determinado por la instancia de mérito, 50%).
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