La junta de propietarios de un edificio en Lima acaba de celebrar una asamblea para debatir la instalación de paneles solares en la azotea, buscando una alternativa más ecológica y económica para reducir los costos de energía en áreas comunes. Sin embargo, al intentar modificar el Reglamento Interno (RI) para implementar el cambio, se encuentran con un obstáculo: el proceso para registrar esta modificación en los Registros Públicos exige no solo el acta de la junta de propietarios, sino también un documento privado adicional, validado por un notario. Esta situación no solo encarece el trámite, sino que también extiende el tiempo necesario para formalizar decisiones que beneficiarían a todos debido a las observaciones registrales. Surge entonces la pregunta: ¿es realmente necesario contar con un documento privado para este tipo de modificaciones? En el contexto del derecho registral en el Perú, este requisito ha sido motivo de debate, y hoy analizaremos por qué una simplificación en los trámites podría resultar beneficiosa para los propietarios de inmuebles en el país.
La importancia del Reglamento Interno en las Juntas de Propietarios
En las Juntas de Propietarios, como edificios y condominios, el Reglamento Interno es un documento de gran relevancia. Este reglamento define las normas para la convivencia, regula el uso de las áreas comunes y establece los derechos y obligaciones de los propietarios. Por lo tanto, es un documento fundamental que asegura la armonía y facilita la administración de los espacios compartidos.
Sin embargo, a medida que las necesidades de los propietarios cambian –ya sea por mejoras en la infraestructura, renovaciones o implementación de nuevas tecnologías–, también surge la necesidad de modificar el RI para que responda a los intereses actuales de los propietarios. Las modificaciones suelen ser gestionadas y aprobadas en la asamblea de junta de propietarios, un espacio donde los residentes acuerdan formalmente los cambios necesarios. No obstante, el trámite para inscribir estas modificaciones en el Registro de Propiedad Inmueble de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) ha revestido cierta complejidad y costo adicional debido a la exigencia de un documento privado con certificación notarial.
Requisitos tradicionales para modificar el Reglamento Interno
Tradicionalmente, el procedimiento para modificar el Reglamento Interno en el Perú ha requerido varios pasos. Entre los principales documentos necesarios, la ley exige:
- Un acta de junta de propietarios que incluya el acuerdo de modificación. Este documento, certificado por un notario, valida que el acuerdo fue alcanzado conforme a los procedimientos de la junta.
- Un documento privado adicional donde se reitere los términos de la modificación. Este documento también debe estar notarialmente validado.
De acuerdo con la Ley N.º 27157 y su Reglamento, aprobado por el Decreto Supremo N.º 035-2006-VIVIENDA, se puede interpretar que el documento privado adicional tiene como objetivo proporcionar una prueba adicional del acuerdo alcanzado, aparentemente para garantizar una mayor seguridad jurídica. Sin embargo, el tiempo y el costo de obtener este documento extra pueden ser una queja constante, especialmente si el acta de junta de propietarios contiene la misma información y es suficiente para respaldar cualquier modificación.
¿Es necesario el documento privado adicional?
Recientemente, la jurisprudencia ha comenzado a inclinarse hacia una postura que cuestiona la necesidad de un documento privado adicional para modificar el Reglamento Interno. El Tribunal Registral expidió la Resolución N.º 0664-2024-TR (NSIR-T) el 16 de febrero del 2024, señalando que: “El texto de la modificación del reglamento interno aprobado por la junta de propietarios puede constar en el acta o en documento aparte siempre que cuente con certificación notarial de la firma del presidente”. En esencia, considerando lo regulado en la Directiva N.º 009-2008-SUNARP/SN, el Tribunal Registral argumenta que, si en el acta de junta de propietarios se transcribe el Reglamento Interno y en esta interviene el presidente, será suficiente para inscribir la modificación del Reglamento Interno.
Este enfoque tiene varios beneficios potenciales:
- Reducción de costos y tiempo: Para los propietarios, eliminar el documento privado significa ahorrar los costos notariales asociados y simplificar el trámite, lo que facilita que las decisiones se implementen con mayor rapidez.
- Simplificación del procedimiento: Al contar únicamente con el acta de la junta de propietarios, se reducen los pasos necesarios para la inscripción en el registro, haciendo que el procedimiento sea más accesible y comprensible para los involucrados.
- Alineación con la normativa: La simplificación de los procedimientos ha sido una medida adoptada para mejorar la eficiencia en el ámbito registral. Al respecto, con la promulgación de la Ley N.º 31309, Ley para la modernización y el fortalecimiento de los servicios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, se modificó el artículo 2011 del Código Civil, incorporando el criterio pro-inscripción, recogido también en el artículo 31 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.º 126-2012-SUNARP-SN.
Opiniones y resistencia en el ámbito registral
Es importante señalar que este enfoque que busca evitar requisitos innecesarios en el procedimiento de modificación del Reglamento Interno no está exento de controversias. A pesar de los beneficios, algunos funcionarios registrales consideran que el documento privado adicional sigue siendo importante para reforzar la validez del acuerdo, considerando los conflictos que legales en los que los propietarios impugnen decisiones en las que no estuvieron presentes o con las que no estuvieron de acuerdo. Sin embargo, el creciente respaldo de la jurisprudencia y la normativa actual sugiere que estas preocupaciones pueden ser abordadas adecuadamente mediante el uso de las actas notarialmente certificadas, que otorgan la seguridad jurídica suficiente en estos casos.
Conclusión
En el contexto del Derecho Registral peruano, la eliminación del documento privado como requisito para modificar el Reglamento Interno en las Juntas de Propietarios es un avance hacia una mayor eficiencia en los procedimientos. Al basarse únicamente en el acta de la junta de propietarios, que ya está certificada por un notario, los propietarios pueden agilizar los trámites de inscripción en los Registros Públicos, ahorrando costos y tiempo.
Para todos los involucrados en juntas de propietarios, esta simplificación les permite realizar mejoras y ajustes a su infraestructura de forma más ágil y económica. A su vez, fomenta un entorno donde la modernización de trámites legales responde a las necesidades prácticas de la sociedad peruana.
La postura moderna que aboga por eliminar el documento privado en la modificación del Reglamento Interno parece ser una respuesta acorde a los desafíos de eficiencia del sistema registral peruano. Se espera que, en un futuro cercado, esta práctica se consolide, simplificando los trámites y beneficiando a los propietarios en todo el país.
Confiamos en que esta información le sea de utilidad. De requerir asesoría legal sobre este y otros temas, no dude en contactarnos.
