¿Puede un presidente de junta de propietarios convocar a una asamblea si ya no es propietario en el inmueble?

CONTEXTO

A través de la Resolución Nro. 4998-2024-SUNARP-TR emitida por el Tribunal Registral, se resuelve una apelación sobre la denegación de inscripción de la directiva de una junta de propietarios de un predio en Lima. La solicitud de inscripción fue presentada mediante el Sistema de Intermediación Digital (SID-SUNARP), y el registrador denegó la inscripción, argumentando que el último presidente registrado de la junta de propietarios, CONSORCIO DHMONT Y CG & M SAC, ya no tenía dominio sobre ninguna sección del inmueble, por lo tanto, carecía de legitimidad para convocar a la asamblea. Además, el registrador señaló que no se acreditaron debidamente las elecciones de los delegados de los bloques, y que la firma del convocante en la declaración jurada no fue certificada. El apelante argumentó que el último presidente inscrito tiene la facultad de convocar a la junta, independientemente de si mantiene o no la propiedad de alguna unidad, y que los delegados fueron elegidos según el reglamento interno.

DECISIÓN

La resolución del Tribunal Registral revoca la tacha sustantiva y las observaciones realizadas por el registrador. Se determina que el último presidente inscrito de la junta de propietarios, aunque su período haya vencido y ya no posea dominio en el inmueble, está legitimado para convocar a la junta con el fin de elegir una nueva directiva. Asimismo, se establece que la verificación de la representación de los propietarios en la junta no es responsabilidad del registrador, sino del presidente y secretario de la sesión. Finalmente, se determina que la constancia de convocatoria fue correctamente suscrita por la persona facultada.

FUNDAMENTOS DESTACADOS

• Legitimidad del último presidente inscrito: El Tribunal Registral reafirma que el último presidente inscrito de la junta de propietarios, incluso con el mandato vencido, mantiene la legitimidad para convocar a la junta para elegir una nueva directiva, incluso si ya no es propietario de una unidad del inmueble. Esta facultad se basa en un precedente del Tribunal Registral.
• Principio de legitimación registral: Los asientos registrales se presumen exactos y válidos, y el nombramiento de CONSORCIO DHMONT Y CG & M SAC como presidente no ha sido cuestionado legalmente, por lo que goza de plena legitimidad para convocar.
• Representación en la junta: La responsabilidad de verificar la representación de los propietarios recae en el presidente y secretario de la junta, y no en el registrador. El registrador no es responsable de la autenticidad de las actas o la representación de los asistentes a la junta.
• Formalidades de la convocatoria: La convocatoria a la junta se acredita mediante los documentos previstos en el reglamento interno o, en su defecto, los señalados en el reglamento de la Ley 27157. También puede acreditarse mediante constancia del presidente con firma certificada. Se valida la constancia presentada en este caso, firmada por el presidente electo y certificada por notario.
• Aplicación supletoria de normas: Se aplica supletoriamente el Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas para la calificación de las constancias de convocatoria y los alcances de la responsabilidad del registrador.

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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 4998-2024-SUNARP-TR (NSIR-T)

LIMA, 20 de noviembre de 2024

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del Sistema de Intermediación Digital – SID SUNARP, la inscripción de la directiva de la junta de propietarios, para el periodo del año 2024 – 2029, respecto al predio inscrito en la partida N° 12640515 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se presentó la siguiente documentación:

• Solicitud de inscripción de título electrónica.
• Copia certificada del acta de sesión ordinaria de fecha 14/07/2024, certificada por el notario de Lima, Alfredo Zambrano Rodríguez, en fecha 16/07/2024.
• Escrito de subsanación firmado digitalmente por el notario de Lima, Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez.
• Constancia de convocatoria para la sesión de fecha 10/07/2024 (primera convocatoria) y 14/07/2024 (segunda convocatoria), suscrita por Giovanni Alejandro Martínez la Torre, con firma certificada por el notario de Lima, Alfredo Zambrano Rodríguez, en fecha 10/09/2024.
• Copia certificada del DNI N° 10011952, certificada por el notario de Lima, Alfredo Zambrano Rodríguez, en fecha 11/09/2024.
• Copia certificada del acta de reapertura de fecha 26/08/2024, certificada por el notario de Lima, Alfredo Zambrano Rodríguez, en fecha 10/09/2024.
• Escrito de apelación de fecha 09/10/2024, firmado digitalmente por el notario de Lima, Lucio Alfredo Zambrano Rodríguez.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima, Luis Alberto Caycho Figueroa, denegó la inscripción del título, formulando tacha sustantiva en los términos que se reproducen a continuación:

“(…)

TACHA SUSTANTIVA

Se tacha el presente título, de conformidad con el art. 42 inc. a) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, al adolecer del defecto sustantivo que a continuación se señala.

1) Conforme lo dispone la Directiva 009-2008-SUNARP/SN aprobada por resolución 340-2008-SUNARP/SN, el art. 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y lo resuelto por el Tribunal Registral, las normas relativas a personas jurídicas resultan de aplicación supletoria a la calificación de sesiones de Juntas de Propietarios, en todo lo no regulado por la Ley 27157, su reglamento y el propio reglamento interno inscrito. En dicho sentido, debe cumplirse estrictamente las normas sobre convocatoria y quórum, caso contrario acarrea la invalidez de las sesiones presentadas a calificación.

En dicho sentido, vista el acta de sesión ordinaria de junta de propietarios del 14/07/2024, y el escrito subsanatorio del 12/09/2024, se verifica que el último presidente registrado (CONSORCIO DHMONT Y CG & M SAC), ya no cuenta con dominio registrado, respecto de ninguna de las secciones inmobiliarias independizadas de la partida 12640515, por lo que no cumple con los requisitos mínimos de convocatoria a sesiones, al haber perdido la calidad de propietaria de alguna de las secciones.

Se deja constancia que en el escrito presentado, se argumenta la facultad de convocatoria del último presidente registrado, lo cual efectivamente le asistiría, solo en caso de que mantenga la calidad de propietario de alguna de las secciones inmobiliarias, al haber perdido dicha calidad, también pierde la facultad de convocatoria.

De la misma manera, se señala que a CONSORCIO DHMONT Y CG & M SAC, en su calidad de promotor inmobiliario, le asiste la facultad de convocatoria para la elección de la junta directiva, lo que efectivamente consta en el art. 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, sin embargo, en el asiento B00009 de la partida 12640515, ya consta registrado el primer presidente de junta de propietarios justamente la convocante y propietaria original), por lo que dicha facultad de primera convocatoria, ya no puede ser usada, bajo este artículo.

En virtud de lo señalado, se verifica que a la convocante no le asiste facultad de convocatoria válida, lo que resulta en defecto insubsanable en el presente título, lo que motiva la tacha sustantiva que se formula.

Sin perjuicio del defecto sustantivo señalado, del título objeto de rogatoria, se aprecian los siguientes defectos:

2) Visto el título archivado 2018-1244595, obra el reglamento interno, cuyo artículo 23º se indica que los miembros que integren la Junta Directiva serán elegidos por los delegados de cada Block que integra el lote 5 de la manzana F.

AI respecto, si bien asisten Rosa Elizabeth, Luis Alberto y Giovanni Alejandro como delegados del block 12, block 13 y block 14, respectivamente; sin embargo, no se ha acreditado sus elecciones como delegados, conforme al reglamento interno inscrito.

Subsiste este punto de observación, por cuanto para la elección de la junta directiva genera, resulta necesaria la acreditación de la elección de los delegados (previstos en el reglamento interno), para verificar su debida participación en la sesión ordinaria.

3) En el reingreso se adjunta declaración jurada de convocatoria (con acceso denegado), sin embargo, es menester dejar constancia que en la misma, no se certifica la firma del convocante, como representante de CONSORCIO DHMONT Y CG & M SAC, en su calidad de último presidente registrado y supuesto sobre la cual ampara su solicitud.

Base legal: Arts. 31, 32, 40 y 42 inc. a) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos; Arts. 83 y siguientes del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; Ley 27157 y su reglamento D.S. 035-2006-VIVIENDA; Directiva 009-2008-SUNARP/SN aprobada por resolución 340-2008-SUNARP/SN.

(…).”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los argumentos que se exponen a continuación:

• Sobre el primer punto de la denegatoria de inscripción, se indica que, quien convoca a la sesión ordinaria es CONSORCIO DHMONT & CG & M SAC., de acuerdo a la facultad otorgada en virtud al precedente de observancia obligatoria aprobado en la sesión ordinaria del Centésimo Trigésimo Noveno Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP, realizado el día 28 de diciembre de 2015, en el sentido de que el último Presidente inscrito de la Junta de propietarios, con periodo de funciones vencido, también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva.Este precedente sólo refiere a la facultad de convocar a una sesión eleccionaria por el último presidente de la Junta de Propietarios inscrito en Registros Públicos, no señala si este presidente debe ser actual propietario de una unidad inmobiliaria de la edificación o dejó de serlo, por lo que no puede limitarlo en algo que ni la ley, ni el reglamento interno, menos el precedente del Tribunal Registral, lo prohíbe.
• Es preciso indicar que, realizar una convocatoria a solicitud de los propietarios que representen a más del 25% de participaciones en las áreas comunes, no es imposible, pero sí difícil y complicado para el presente lote ya que se necesitaría un aproximado de 80 a 100 firmas de propietarios para convocar, tratándose de un condominio que alberga a más de 256 propietarios y la mayoría de estos, por no decir su totalidad, priorizan otras responsabilidades dejando de lado estos trámites administrativos de su condominio. Debido a esta realidad que sucede en los condominios (tratándose de propiedad horizontal) es que el Tribunal Registral ha facultado al último presidente inscrito para poder realizar esta convocatoria y elegir a un nuevo presidente, quien representará a todos los propietarios de su condominio.
• Asimismo, CONSORCIO DHMONT&CG & M SAC como último presidente inscrito solo se ha limitado a convocar para la elección del nuevo presidente mas no ha participado en la sesión convocada, ni con voz ni con voto. En ese sentido, la convocatoria del último presidente inscrito en Registros Públicos, si es válida.
• Sobre la segunda observación, los delegados asistentes del block 12, 13 y 14 han participado de la sesión declarando que tienen tal cargo, lo que quiere decir que han sido elegidos bajo el procedimiento establecido en el artículo 25 del Reglamento Interno. Cabe indicar que la elección del delegado de una torre es una elección interna de los propietarios para una mejor organización de su torre y coordinación directa con la junta directiva y la Administración. El acuerdo de su elección consta en un libro de acuerdos internos de su torre, conforme indica el artículo 25 del Reglamento Interno, motivo por el cual pudieron participar en la sesión como asistentes con derecho a voz y voto; y, como candidatos para ejercer algún cargo en la junta directiva.
• Este acuerdo de designación de los delegados no es materia de inscripción registral, por lo que el registrador no deberá exigir la presentación del mismo, bastando únicamente su declaración de ser delegados conforme se ha señalado en el acta de la sesión ordinaria y que fue corroborado por los asistentes de la sesión al otorgarle su conformidad, eligiéndolos como miembros de la junta directiva; tal como sucede en el caso de propietarios que asisten a través de sus representantes o los cargos de esquelas de citación o la habilidad de los propietarios para su participación con voz y voto, entre otros, de los cuales no son exigibles acreditar sus designaciones.
• Por otro lado, es preciso indicar que se presentó la constancia de convocatoria donde el presidente electo dejó constancia que la convocatoria a la sesión ordinaria de junta de propietarios, se realizó en la forma prevista en el reglamento interno, con la anticipación debida, habiéndose notificado a todos los miembros del condominio, quienes tomaron conocimiento de la convocatoria. Ello de acuerdo con lo previsto en el art. 87 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Sin embargo, en caso de requerirse que el último presidente convocante certifique su firma en la constancia de convocatoria, ello si se podrá a realizar, siendo en todo caso un defecto subsanable y no merecedora de una tacha.
• Finalmente, como se podrá apreciar de todo lo expuesto, el título presentado no ha tenido una calificación idónea puesto que las observaciones detalladas sí pudieron ser subsanadas, sin embargo, el título fue tachado sustantivamente, habiéndose vulnerado el Principio de Informalismo, señalado en el TUO de la Ley N° 27444 (Ley de Procedimiento Administrativo).

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida registral N° 12640515 del Registro de Predios de Lima. En esta partida corre inscrito el lote N° 5, manzana F, de la Ciudad Sol de Collique, el cual forma parte del Fundo Chacra Cerro; perteneciente al distrito de Comas, provincia y departamento de Lima, con un área original de 4,611.54 m2.

• En el asiento B00005 consta la inscripción de una declaratoria de fábrica, finalizada en fecha 08/11/2017 y valorizada en S/. 10´993,171.64 soles. Así consta en el Formulario Único de Edificación – FUE, firmado y visado por la Municipalidad de Comas, declaración jurada con certificación de firmas por la notaría de Lima, María Soledad Pérez Tello, de fecha 24/07/2018, de conformidad con la Ley N° 29090 y su respectivo reglamento.
• En el asiento B00007 corre la inscripción de un reglamento interno bajo el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, por el cual se rigen todas las unidades inmobiliarias que conforman el bien, en mérito al documento privado con firmas certificadas por el notario de Lima, Alfredo Zambrano Rodríguez, en fecha 19/05/2018.
• En el asiento B00009 consta la inscripción del presidente de la junta de propietarios, por el periodo de 05 años, nombrándose al CONSORCIO DHMONT Y CG & M S.A.C., representada por su gerente general, Ricardo Mont Ling; la inscripción se realizó bajo el título archivado N° 2018-1244595, de fecha 01/06/2018.
• En un asiento posterior constan las anotaciones de independización de cada una de las unidades inmobiliarias pertenecientes al bien.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Karina Rosario Guevara Porlles. Citado para informe oral el 06.11.2024, no se presentó. Se concluye que de lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, las cuestiones a determinar son las siguientes:

• ¿El presidente de la junta de propietarios que ya no cuenta con dominio inscrito de bienes de dominio exclusivo, se encuentra legitimado para convocar?
• ¿Debe acreditarse ante el Registro la representación de los propietarios en la junta de propietarios?

[Continúa…]

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