La inscripción de juntas de propietarios suele ser un desafío, especialmente cuando surgen discrepancias sobre la validez de las actas. En este caso, a través de la Resolución Nro. 1634-2014-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral resolvió una disputa que subraya la importancia de gestionar correctamente los libros de actas y respetar la transparencia en la elección de sus miembros.
¿Qué sucede cuando hay discrepancias en los libros de actas de una junta de propietarios y los registros anteriores? Sigue leyendo para descubrir los detalles.
Contexto del caso
Se solicitó la inscripción del presidente de la junta de propietarios de un edificio, elegido en una asamblea extraordinaria. El registrador observó el título argumentando que el acta de la asamblea estaba asentada en un libro de actas (Libro Nro. 5) que no concordaba con el libro donde se asentó el acuerdo de la última inscripción (Libro Nro. 3).
El apelante argumentó que la observación del registrador era incorrecta, ya que no corresponde al registro verificar la conclusión o pérdida de libros anteriores, y que la elección del nuevo presidente era válida dado que el periodo del anterior ya había terminado.
Legislación y Jurisprudencia en disputa
- El artículo 148 del D.S. Nro. 035-2006-VIVIENDA, que establece que las sesiones de las juntas de propietarios deben constar en un libro de actas legalizado.
- El artículo 7 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas, que exige verificar que las actas se encuentren asentadas en el libro correspondiente.
- El numeral V del Título Preliminar y el artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, que establecen la calificación de la legalidad del título y su adecuación con los antecedentes registrales.
Resolución del caso
El Tribunal Registral revocó la observación del registrador y permitió la inscripción del nuevo presidente de la junta de propietarios, considerando los siguientes fundamentos destacados:
En palabras del Tribunal:
“Si bien no procede calificar en sede registral las razones por las que el notario realiza la apertura de un segundo o subsiguiente Libro de Junta de Propietarios, también lo es que dentro de los alcances de calificación se encuentra la de confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción”.
Reflexión final
Esta resolución refuerza la autonomía de las juntas de propietarios para gestionar sus asuntos internos, siempre y cuando se respeten los principios de transparencia y legalidad. La decisión del Tribunal es importante porque establece criterios claros sobre la revisión de los libros de actas, la convocatoria en casos de acefalía, y la no aplicación automática de las normas de personas jurídicas. La resolución también simplifica el proceso de inscripción en casos donde la secuencia de libros de actas no es continua, siempre y cuando se justifique la razón del cambio de libro ante un notario.
Desde una perspectiva profesional, la resolución equilibra la necesidad de control registral con la realidad operativa de las juntas de propietarios, evitando formalismos innecesarios que podrían obstaculizar la gestión de las edificaciones.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 1634-2014-SUNARP- TR-L
Lima, 28 AGO. 2014
APELANTE: LUCIANO CARRASCO BULEJE.
TÍTULO: N° 331314 del 2/4/2014.
RECURSO: H.T.D. N° 52144 del 20/6/2014.
REGISTRO: Registro de Predios de Lima.
ACTO(s): Inscripción de presidente de junta de propietarios.
SUMILLA:
CALIFICACIÓN DE COMPATIBILIDAD DE LIBROS DE ACTAS PARA LA INSCRIPCIÓN DE UNA DIRECTIVA O PRESIDENTE DE JUNTA DE PROPIETARIOS.
“Si bien no procede calificar en sede registral las razones por las que el notario realiza la apertura de un segundo o subsiguiente Libro de Junta de Propietarios, también lo es que dentro de los alcances de calificación se encuentra la de confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción. En ese sentido, no procede inscribir un acuerdo asentado en un libro de actas que resulta incompatible con los libros de actas que contienen acuerdos que ya accedieron al Registro”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción del A Uz Presidente de la junta de propietarios de la edificación inscrita en la partida “electrónica N° 46270770 del Registro de Predios de Lima.
Al efecto se ha presentado la siguiente documentación:
- Copia certificada por Notario de Lima Fernando Loayza Bellido del acta – de asamblea extraordinaria de fecha 31/3/2014.
- Declaración jurada de convocatoria suscrita por propietarios convocantes con certificación notarial de sus firmas.
- Copia certificada por Notario de Lima Fernando Loayza Bellido de la reapertura del acta de junta general de propietarios del 31/3/2014.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público, Edgar Sergio Paredes Aldave, observó el título en los siguientes términos:
“En relación con dicho Título, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observaciones), acorde con la(s) norm(as) que se cita(n): REINGRESO.- Subsiste la observación de fecha 30/04/2014. Por cuanto, si bien es cierto de que no corresponde acreditar ante el Registro la conclusión o la pérdida del libro, no es menos cierto que el Registrador verificará la concordancia entre el libro donde obra el título cuya inscripción se solicita y el antecedente registral.
El art. 148 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA que establece que las sesiones de las juntas de propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberán constar en el libro de actas legalizado conforme a ley. En este caso al correspondiente a la Junta que fue constituida al otorgarse el Reglamento Interno inscrito.
El artículo 7 del Reglamento de Inscripciones del Registro. de Personas Jurídicas, establece que el Registrador verificará que las actas en las que obren los acuerdos se encuentren asentadas en el libro u hojas sueltas de actas certificadas del órgano correspondiente, de conformidad con las disposiciones legales.
Por lo tanto sí es parte de la calificación la verificación que los acuerdos consten en el respectivo libro de actas de la Junta de Propietarios inscrito, en concordancia con el reglamento interno inscrito. Es decir es parte de la calificación la confrontación y verificación de la adecuación de los documentos presentados con el antecedente registral.
El numeral V del Título preliminar y el artículo 32 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que los registradores califican la legalidad del título en cuya virtud se solicita la inscripción, asimismo se confronta la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente con los antecedentes registrales referidos a la misma sin perjuicio de la legitimación de aquellos.
Más aún, cuando en la misma acta presentada se sostiene que con fecha 25/04/2013 fue elegida la junta directiva, por lo que debe haber concordancia entre el contenido del título con el antecedente registral
Derechos Pendientes de Pago S/ 0.00”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes:
- El punto 1 de la observación formulada el 30/4/2014 solo tenía por objeto que se aclare la apertura del nuevo libro respecto a la conclusión o pérdida del libro anterior. Dicha observación quedó absolutamente superada con la conclusión del registrador luego del reingreso al señalar: “no corresponde acreditar ante el registro la conclusión o pérdida del libro”.
- No obstante, el Registrador de manera inaudita en claro “abuso del ejercicio de su función, incumpliendo la normatividad vigente y el precedente vinculante”, reitera la observación formulada.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio situado en Av. Seis de Agosto N° 567-571-579-589-599 Av. Salaverry N° 903-905-907, distrito de Jesús María, se encuentra inscrito en la partida electrónica N° 46270770 del Registro de Predios de Lima.
En el asiento B0008 de la precitada partida consta inscrita la elección del último Presidente de la Directiva de Junta de Propietarios designándose para concluir el periodo 2011 a Jorge Enrique Altez Gálvez.
V. PLANTEAMIENTO DE CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Pedro Álamo Hidalgo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
- ¿Si corresponde verificar el antecedente registral del libro de actas para la inscripción de una directiva o presidente de junta de propietarios?
[Continúa…]
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